Ganhos com a venda ou o aluguel de imóveis exigem atenção na hora de declarar o Imposto de Renda (IR) e costumam gerar dúvidas entre contribuintes, especialmente sobre tributação e possíveis isenções. Quando uma pessoa física vende um imóvel por um valor superior ao que pagou, a diferença é considerada ganho de capital e, em regra, está sujeita à cobrança de imposto, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%. O ganho é tributado pelo IR e precisa ser apurado logo após a venda. A orientação é usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal, para calcular o imposto. Segundo o advogado Cristiano Roveda, especialista em planejamento tributário e sucessório, o imposto, se houver, deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à operação, e depois essas informações são importadas para a declaração anual.
Apesar da tributação, há uma exceção prevista em lei: se o valor da venda de um imóvel residencial for reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil, o contribuinte pode ter direito à isenção, desde que o reinvestimento seja feito em até 180 dias após a venda; a isenção é proporcional ao valor aplicado (total ou parcial) e o benefício pode ser utilizado apenas uma vez a cada cinco anos.
Os rendimentos com aluguel também são tributáveis e precisam ser declarados no IR, com alíquota que pode chegar até 27,5%. A forma de pagamento varia conforme o tipo de contribuinte: pessoa física paga o imposto mensalmente por meio do carnê-leão; pessoa jurídica tem o imposto retido na fonte pela empresa. Mesmo assim, os valores precisam ser informados na declaração anual, observa o advogado. Também é destacado que houve mudanças recentes na legislação, como a isenção para rendas mensais de até R$ 5 mil para pessoas físicas. Entretanto, como mostrou o G1, as mudanças na faixa de isenção do IR para quem ganha até R$ 5 mil e a redução do imposto para quem recebe até R$ 7,35 mil aprovadas no ano anterior não estarão em vigor na declaração de ajuste anual de 2026. A explicação é que a declaração deste ano se refere a fatos geradores ocorridos em 2025, o chamado “ano-base”. A ampliação da faixa de isenção já está valendo neste ano — os contribuintes com renda mensal de até R$ 5 mil já deixaram de pagar IR —, mas só terá efeitos na declaração anual de ajuste em 2027.
Para quem busca reduzir a carga tributária, estruturas como holdings patrimoniais podem ser uma alternativa. “A utilização de uma holding pode reduzir a tributação para cerca de 11,33%, além de ajudar na organização, na proteção e na sucessão do patrimônio”, afirma Cristiano Roveda.
Quem é obrigado a declarar o Imposto de Renda em 2026? Estão obrigados a apresentar a declaração contribuintes que receberam rendimentos tributáveis cuja soma foi superior a R$ 35.584,00 no ano passado, bem como aqueles que tiveram rendimentos isentos, não-tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte cuja soma tenha ficado acima de R$ 200 mil; quem obteve ganho de capital na alienação de bens ou direitos em qualquer mês de 2025 ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas com soma superior a R$ 40 mil; quem teve isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais seguido de aquisição de outro imóvel no prazo de 180 dias; quem teve receita bruta em atividade rural superior a R$ 177.920,00 em 2025; quem possuía bens ou direitos com valor total acima de R$ 800 mil até 31 de dezembro de 2025; quem se tornou residente no Brasil em qualquer mês e permaneceu nessa condição até 31 de dezembro de 2025; quem optou por declarar bens detidos pela entidade controlada no exterior como se fossem detidos diretamente pela pessoa física; quem possui trust no exterior; quem atualizou bens imóveis com ganho de capital diferenciado em dezembro de 2025; quem auferiu rendimentos no exterior de aplicações financeiras e de lucros e dividendos; quem deseja atualizar bens no exterior; e quem optou pela isenção do imposto sobre a renda incidente sobre ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais caso o produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais no país no prazo de 180 dias, conforme art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.
Crédito da foto: Globo/Fotos Divulgação. Fonte: G1.
