A usucapião é um modo de aquisição da propriedade tanto de bens móveis como de bens imóveis pelo exercício da posse, nos prazos previamente estabelecidos em lei.
Dessa forma, deve ser observada a diferença entre posse e propriedade, eis que de acordo com a Lei nº 10.406/02, considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, sobre determinado bem, usufruindo do imóvel como se fosse o dono, no entanto, não consta o seu nome como proprietário do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Já a propriedade também está prevista na Lei nº 10.406/02 que tratou de estabelecer como a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha.
Com isso, a Constituição Federal estabeleceu que a propriedade atenderá a sua função social, pois, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado, que dê a ela alguma função útil a alguém ou a sociedade, como moradia, subsistência, atividade econômica, plantio, etc.
Assim, o critério a ser observado para que o possuidor possa registrar o imóvel em seu nome no competente Cartório de Registro de Imóveis, e passar a ser o proprietário do bem, deve-se verificar principalmente o tempo exercido na posse do bem, além de outros critérios como a publicidade da posse e se a mesma ocorreu de forma justa, mansa e pacífica, eis que tais fatores são importantes para análise do tempo em que o possuidor poderá pleitear ser proprietário do imóvel.
Neste contexto, o ordenamento jurídico estabeleceu os cinco principais tipos de usucapião, sendo elas chamadas de extraordinária, ordinária, especial rural, especial urbano e familiar.
Na usucapião extraordinária, a lei exige quinze anos de posse sobre o terreno, sem interrupção, nem oposição; sendo que tal prazo é reduzido para dez anos quando o possuidor estabelece sua moradia habitual ou tenha realizado obras ou algum serviço produtivo no imóvel, neste caso, chama-se usucapião ordinária.
No caso da usucapião especial rural, também denominada pro labore, tem como requisitos a posse pelo período de cinco anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano, ademais, deve-se tornar a terra produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, tendo nela sua moradia.
A usucapião especial urbana trata-se de área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, que deverá ter o tempo de posse por cinco anos ininterruptamente, sem oposição e utilizada para moradia; por outro lado, caso haja o abandono do lar por ex-cônjuge ou ex-companheiro, tal prazo de reduz para dois anos, desde que o bem seja utilizado para moradia do possuidor ou sua família, neste caso, denomina-se usucapião familiar, nos dois casos, o possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel.
Diante disso, cumpridos os requisitos legais e não havendo oposição, a usucapião poderá ser feita de forma extrajudicial, eis que de acordo com a legislação, tal procedimento deverá ter seu início no Cartório de Notas e posteriormente ser finalizado no Cartório de Registro de Imóveis, sempre acompanhado por um advogado.
Caso haja oposição de qualquer natureza, sobretudo em relação ao tempo de posse, limites, confrontações, etc., deverá ser ajuizado processo judicial para que o juiz possa analisar todas as provas, documentos e ouvir as partes envolvidas, para ao final, poder decidir se o possuidor poderá ser proprietário do bem.
Importante destacar ainda que o tempo de posse poderá ser computado pelo tempo em que outros possuidores anteriores estiveram de forma ininterrupta no bem imóvel.
Em sendo assim, vê-se que o ordenamento jurídico cuidou de estabelecer critérios para atender a função social da propriedade e garantir o título de proprietário àqueles que são possuidores de imóvel, sobretudo, para os que estabelecem moradia, plantação, construção e renda sobre o bem, para tanto, deve-se consultar um advogado especialista na área para orientação e providências acerca da usucapião.
Colunista: Dr. Vinícius Fernandes, advogado, pós-graduando, atuante no mercado imobiliário, especialista em direito civil e condominial, síndico profissional, associado do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário) Contato: (31) 99824-6326.
