Por Dra. Juliana Teles, advogada especialista em Direito Condominial e sócia do escritório Faustino e Teles
A inadimplência condominial continua sendo um dos principais desafios enfrentados por síndicos e administradoras, principalmente em grandes cidades. Porém, um tipo de débito tem se tornado especialmente problemático: aquele originado por imóveis cujos proprietários faleceram e cujos herdeiros não regularizaram o inventário.
Segundo dados do Secovi-SP, cerca de 18% da inadimplência registrada em São Paulo em 2025 está ligada a imóveis em situação de herança não resolvida. Nesses casos, os herdeiros não assumem oficialmente a titularidade nem os compromissos financeiros do imóvel, o que compromete o orçamento do condomínio. O resultado: os demais moradores são obrigados a arcar com a diferença, por meio de aumento na taxa condominial.
Os “herdeiros invisíveis” e o vácuo jurídico
Denominamos de herdeiros invisíveis aqueles que possuem direito sobre o imóvel, mas não assumem suas obrigações legais. Muitas vezes, o síndico sequer sabe quem são essas pessoas, tornando a cobrança judicial extremamente difícil.
Esse cenário cria um vácuo jurídico: sem um inventário formalizado, o condomínio não pode penhorar o bem nem ajuizar ação de cobrança contra os sucessores — a não ser que adote estratégias jurídicas para identificá-los e viabilizar a habilitação de crédito no processo de inventário.
Solução jurídica: localização dos herdeiros e recuperação de crédito
Com base em uma metodologia própria, o escritório Faustino e Teles passou a usar tecnologia para cruzar dados de cartórios de registro civil, tabelionatos e matrícula de imóveis. Isso permite localizar herdeiros em até 72 horas.
“Já conseguimos recuperar R$ 2,3 milhões em 2024 para nossos clientes apenas com essa estratégia”, afirma um dos clientes atendidos pela equipe.
Com os herdeiros identificados, é possível notificá-los formalmente e, caso não haja resposta, habilitar o crédito no inventário ou até requerer judicialmente sua abertura, nomeando um inventariante dativo.
Passo a passo para cobrar uma unidade em inventário
- Verifique se existe processo de inventário em andamento (consultas em cartórios ou sistema e-SAJ);
- Identifique os herdeiros legítimos com base em certidões de óbito, nascimento, casamento e matrícula do imóvel;
- Notifique os herdeiros formalmente, estabelecendo prazo para quitação da dívida;
- Sem resposta, habilite o crédito no inventário existente;
- Caso não haja inventário, ingresse com ação de cobrança e pedido de abertura com inventariante dativo;
- Solicite, se necessário, penhora da unidade — mesmo antes da partilha, segundo entendimento judicial atual.
Modelo de notificação extrajudicial
Assunto: Notificação para Regularização de Débito Condominial – Unidade [número]
Prezados Srs. [Nome do Herdeiro ou “sucessores legais de (nome do falecido)”],
Na qualidade de representante legal do Condomínio [nome], vimos por meio desta notificar V.Sa. sobre a existência de débitos condominiais referentes à unidade [número], localizada na [endereço completo], cujo titular, Sr(a). [nome], encontra-se falecido(a).
Informamos que os encargos somam R$ [valor atualizado], conforme demonstrativo anexo.
Solicitamos a regularização no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de adoção de medidas judiciais, incluindo a habilitação da dívida no processo de inventário, penhora da unidade e eventual leilão judicial, conforme autoriza o art. 784, X, do Código de Processo Civil.
Atenciosamente,
[Nome do Síndico ou Advogado]
[Contato]
Prazos de prescrição variam por estado
Embora o prazo geral de prescrição da dívida condominial seja de 5 anos (art. 206, §5º do Código Civil), alguns tribunais têm interpretações distintas em casos de inventário:
| Estado | Prazo Prescricional | Situação em Inventários |
| São Paulo | 5 anos | Prazo suspenso até habilitação no inventário |
| Rio de Janeiro | 5 anos | Jurisprudência preserva o crédito |
| Minas Gerais | 5 anos | Ações costumam ser suspensas até a partilha |
| Paraná | 5 anos | Admite penhora antes da partilha |
| Bahia | 5 anos | Permite cobrança direta dos herdeiros |
Conclusão
A inadimplência de imóveis “herdados” sem inventário é um obstáculo crescente, mas também uma oportunidade para síndicos e administradoras adotarem posturas mais firmes e jurídicas. Com as ferramentas certas, é possível localizar herdeiros, judicializar cobranças, garantir o recebimento dos valores e proteger a saúde financeira do condomínio.
O papel do síndico, mais do que nunca, exige atuação proativa, conhecimento técnico e suporte jurídico especializado. Esperar que o inventário se resolva por conta própria já não é uma opção viável.
Dra. Juliana Teles
Advogada Especialista em Direito Condominial
Sócia do Escritório Faustino e Teles
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